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济南土拍似热非热,市场进入胶着观望期

济南时报

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2022-08-02 06:38:23

济南楼市调控政策适度调整后的首次土地拍卖,结果不算意外,但过程很精彩。

8月1日上午,济南年内第二批次集中供地出让落幕,主城区18宗住宅、商业用地全部成交,揽金69.17亿元。值得一提的是,其中两宗住宅地块引发一众开发企业竞争,触发最高限价后进入“限地价竞建筑品质和建设进度”环节,最终以“住宅三星绿建加封顶办理预售许可”成交。这是济南自2017年8月土拍最高限价政策落地以来,首次在“熔断”后现房销售。热门地块的现房销售,是否意味着开启现房销售时代?相比第一批次平淡成交,本次成交结果是否意味着后疫情时代楼市在升温?

地方企业唱主角,为何少见品牌企业?

在第二批次供应土地集中交易前的7月31日,18宗挂牌土地已有15宗提前报价,在8月1日上午9点半正式交易前,全部地块都有了企业报价。这意味着,本次挂牌的土地都会成交。

从报名参与企业看,省内地方开发企业和平台公司最多,国内品牌企业主要是华润置地报名,中信泰富则联合地方平台公司参与。究其原因,品牌企业受全国资金调配等影响,各大企业关注的城市有所区别,一般而言重点关注各自的主力城市。“如果是土地储备不足,国内企业会重点补仓。”山东合富研究院高级分析师许传明说。

从本次成交结果来看,科技城片区、彩石片区、省棉麻公司、长清东王城中村和平安地块、济南高新区两河片区地块多为平台公司拿地或联合拿地,市委党校东、水屯路地块则由地方开发企业鑫都置业、瑞马集团或独自摘牌或联合拿地。一方面,由于多个地块平台公司承担了熟化投资人角色,完成土地出让后业务才能形成闭环;另一方面,在当前楼市背景下,市场化开发企业算成本账不愿介入时,平台公司则扮演了城市开发建设的主力军。

竞“住宅品质+建设进度”要拼手速?

2021年济南实施土拍“两集中”新政,在当年11月集中出让公告中,最高限价政策工具箱增加了“限地价竞建筑品质和建设进度”,即挂牌住宅地块在竞价环节达到最高限价后,逐项竞商品住宅星级绿色建筑要求和建筑单体地上建设进度等9项内容。

与其他16宗起始价成交的地块相比,市委党校东、唐冶A5地块承包了本次土拍所有的看点。结果显示,拿地企业开发项目不仅要达到商品住宅建筑满足三星级绿色建筑要求,还要在建筑单体封顶后办理商品预售许可手续。

市委党校东地块地上容积率1.4,起始价28199万元,起始楼面价6607元/平方米,最高限价32400万元。开拍前,报名的8家企业表达了对该地块的“诚意”,在报价阶段已达到最高限价32400万元,因此正式开拍即进入“限地价竞建筑品质和建设进度”环节,这在济南启用最高限价方式以来还是第一次。10点15分整,编号为37379383的竞买人率先出手,24522990号竞买人紧跟其后,系统显示,前者比后者早一秒出手,就是这一秒决定了该地块的归属。

唐冶A5地块周边为已交付入住多年的银丰唐郡、帝华鸿府等小区,属于唐冶片区南部最后的一块未开发地块。正式开拍后,在近90分钟的时间里鏖战65轮,触发了最高限价。从11时开始,最后3位竞买人顺序竞建筑品质和建设进度,不仅要拼网速,更要拼手速。在11时39分,尽管系统显示3位竞买人在同一秒出价,但最终86113240号竞买人排在出价第一位,或因毫秒之差,唐冶A5地块就此落入该竞买人囊中。

商品住宅达到三星级绿建意味着什么?

健康住宅、高品质住宅、被动式超低能耗住宅……近年来,在国家政策和市场竞争双重因素下,商品房市场进入品质时代。那么,在上述以现房销售的热门地块,“商品住宅建筑满足三星级绿色建筑要求”意味着什么?换句话说,什么是三星级绿色建筑?

根据2019年8月实施的《绿色建筑评价标准》,绿色建筑是指,在全寿命期内,节约资源、保护环境、减少污染,为人们提供健康、适用、高效的使用空间,最大限度地实现人与自然和谐共生的高质量建筑。在去年公布的《山东省绿色建筑评价标准》中,将安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居5个指标作为绿色建筑评价体系,并划分为基本级、一星级、二星级、三星级四个等级。其中,三星级绿色建筑为全装修,全装修工程质量、选用材料及产品质量应符合国家、山东现行有关标准的规定,还要进行能源利用效率核查,并符合国家、山东现行有关标准的规定。根据对应标准得分,总得分达到85分,且满足建筑能效、节水效率、隔声性能、室内污染物浓度控制、外窗气密性能等6项要求的,为三星级绿色建筑。

据此来看,这是济南在土拍环节倡导绿色建筑建设的体现,引导开发企业未来向绿色建筑发展,引导购房者培养绿色生活的消费观念。

拍地现房销售是否代表销售模式变化?

一段时间以来,商品房现房销售呼声不断。在现行的预售模式之下,购房人不仅要承担开发企业逾期交房的风险,而且一旦企业资金链断裂,项目很容易烂尾,这时收房无望,还要背负银行贷款利息的包袱。而此次连续两宗地住宅块以现房入市,市场销售模式会否转向?

其实,2017年4月济南出台的“史上最严楼市调控政策”要求,土拍溢价率超过150%后拿地企业须现房销售。在当年5月的长清区海子洼和大柿子园村地块土拍中,保利地产和安徽一家房企就以超过150%的溢价率“吃螃蟹”,项目建成后以现房形式销售;随后,在6月的章丘土拍中,再次上演现房销售一幕。不过,2018年以后,济南土地市场逐渐降温,土拍出现现房销售的结果非常少见,现房销售终究没有成为主流。

再回到本次土拍,尽管一日两宗地块要以现房销售落幕,但未必意味着销售模式有变。许传明认为,现房销售是在市场火爆的阶段为了降温而出台的措施,旨在通过降低资金周转效率,提高财务占用成本,实现开发企业对土地价格的理性评估。“之所以少数地块出现现房销售,主要是地块自身条件较好,导致的市场追捧。也就是说,主要是因为地好,与市场走势关联性不大。”他如此研判。

市场下步向左还是向右?

楼市调控政策适度调整后,销售市场在逐渐恢复,第二批次住宅地块又全部成交,热门地块甚至现房销售,那么,济南市场会否升温?

从6月份济南市场成交情况看,新建商品房销售2.1万套,成交面积170万平方米,环比增长67.5%。其中,住宅销售8744套,销售面积116.6万平方米。从5月中旬开始,尤其是政策适度调整后,住宅成交呈现大幅增长,6月份住宅日均成交约290套(超过2021年全年280套的日均成交量),已基本恢复至往年正常成交水平。进入7月份,成交则略显下降。据济南市住宅房地产信息查询平台网签数据统计,7月1日至31日,住宅销售6763套,日均218套,销售面积89.95万平方米。·

“一般7月属于楼市成交淡季,通常会比6月份略低。上个月日均成交近220套,这个成绩已算不错。”在济南市房地产业协会执行副会长李刚看来,在楼市政策适度调整后市场保持了不错的动能,前7个月住宅成交量超过4.2万套。另一业内人士认为,从今年一季度的看衰到目前的胶着性观望,其实就是济南市场变化的写照,市场最困难的时期已经过去了。“政策面在放松,市场面在恢复,楼市整体在向好的方向转化。但是从大环境看,稳楼市离不开房企的稳定,这对于恢复市场信心很关键。”

新黄河客户端记者:罗晓飞 编辑:孙菲菲

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