一

10月初，上海浦东发布了一则有关规划调整的公示。调整区域涉及“上钢社区”的部分街坊，北至友诚路，东到济阳路，南至耀州路，西到黄浦江。

熟悉地图的人一眼就看出来，这是浦东“后滩”地块。著名演员奚美娟就是在这里长大的。在她的记忆中，位于后滩的家还是黄浦江附近的一个村落，要绕过一整个上钢三厂，再经过堆满废铁的土路，看见江边的土筑堤坝才算到达。

历史资料。

而没有这段经历的人，大多数是在2010年后第一次听说了“后滩”这个地方。

作为世博园的一块区域，后滩在世博会前后启动开发，先后有多幅土地出让。最高光的一次土地竞拍发生在2011年，韩国SK实业集团以17.5亿元人民币拍得一块折合楼板价约为1.3万元/㎡的土地，轰动一时。

当时甚至有传言，一个堪比陆家嘴的国际商务区“耀华国际”就要崛起了。

但机遇这东西，往往也伴随着风险和不确定性。

SK的开发周期一晃就是10年，期间，后滩也曾收获马来西亚富商的青睐，决定在后滩开发总量超过100万平方米的商务空间。但终究还是“缘分未到”，开发计划高高举起，轻轻放下。

后滩的空间格局直到最近这5年才慢慢走向定形。2017年9月，浦东新区耀华地块世博文化公园的控制性详细规划获得市政府批复，正式启动建设。后滩被贴上了上海中心城区最大沿江公园绿地的新标签，2平方公里世博文化公园杜绝商业开发。

今年上半年，世博后滩第一高楼——上海SK大厦也终于顺利竣工，由建设期转入经营期。

上海SK大厦。

故事原本讲到这里就结束了，谁料，前不久的这次调规，又让四面八方的看客重新聚拢而来。

新的规划打破了后滩多年来零住宅供应的格局，加推了4000余套、43.8万平方米的住宅。地产界普遍预测，这将至少为区域未来5年的人口导入留出空间。

难道当年“耀华国际”的崛起之梦，真的要“虽迟但到”了吗？

二

相比命运多舛的后滩，隔着一条川杨河的“邻居”前滩虽然开发较晚，但一路却像开了挂。

2012年，前滩规划出炉，陆家嘴集团、太古地产、铁狮门、中粮等一众商业地产迅速跟上。

到2015年前滩二级开发全面启动之时，国际学校、高端酒店等配套项目的引入也已经是板上钉钉。

前滩当年提出的“三年出形象、五年出功能、十年基本建成”的开发目标，如今看来并没有什么显著偏差。而前滩建设“第二个陆家嘴”的口号，也随着全国500强企业的纷至沓来、太古里等面向高净值人群的商业空间开门迎客，喊得更加有底气和信心了。

世博前滩。浦东新区提供

再次将目光转向后滩，会发现一个地区的发展有时就和人生一样，充满未知和意外。赢在起跑线的那一个，未必就是赢在终点站的那一个。

比如上海真如城市副中心，早年也曾是上海“一主四副”布局中，和徐家汇、五角场、花木并列的重点发展地块。

超人李嘉诚以22亿底价拿下真如巨无霸地块后，狠狠捂了10年，直接把真如捂进了历史深处。

去年，真如范围内各个大型建设项目真正进入竣工倒计时。投资者们这才想起，原来上海中环线内还有这么一块崭新的地方。

真如城市副中心。资料照片

其实比较下来，后滩的地理位置更佳。地处中环内、浦江东岸一线地带，北邻开发几近饱和的陆家嘴区域，南面就是上海中环圈上的新晋“优等生”前滩。

多数观点认为，后滩只要靠着这一南一北两个城市“增长极”的邻居，就足够吃一阵子的了。

就拿此次后滩放出住宅用地来说，人们猜测不排除是为了与前滩形成资源互补。前滩经过几轮开发已经没有富余的住宅空间了，后滩是捡了个现成“便宜”。

但事实恐怕不尽然。

三

这些年，随着人们生活水平日益提升，城市化的进程不断加快，现代人的择居观念，已从传统的“地段论”转向“环境论”。

简言之，以前人们买房子更多关注的是区位交通，现在，家门口公共空间的品质、数量、功能丰富性、可达性，哪一个不是硬指标？

特别是“临水而居”的取向日益鲜明。不论国内外，南北方，有江、河、湖泊的水岸城市，但凡水边的房子，都比远水的位置更加畅销。

徐汇滨江地块。资料照片

上海黄浦江沿岸实现贯通后，不少滨江地产板块开始出现了明显的价格上浮。笔者数月前游历东北城市哈尔滨，只见售价最高的几处豪宅，毫无例外集中在松花江畔，哪怕这一汪江水在一年中半数时间里都被厚厚的冰封着，无甚景致。

哈尔滨松花江畔滨江住宅群。杜晨薇 摄

形势之变，终将导向地位之变。如果说昨天的后滩，还是前滩屁股后头那个轮候开发的“小弟”，今后，后滩有望站上新一轮城市建设的最前沿。后滩坐拥上海最大沿江公共生态空间，还兼有国际马术中心、上海大歌剧院等一众高端文体设施。某种意义上讲，后滩已经超前布局了许多未来生活场景。

世博文化公园总体规划。

后滩的“后”，也不再是“发展滞后”的“后”，而是“后发优势”的“后”。

近年来，国内城市相继启动了城市更新项目，老地块想要腾挪焕活，创造新发展机遇，背后的社会成本可想而知。

像后滩这样的存量待建区则不同，历史包袱小，空间想象力大，更加容易落实高起点规划，高标准建设。

浦东提早谋划之意明显。除了在中部蓄力后滩，北部，一座“金滩”也在酝酿之中。

“新二滩”会否成为未来城市的建设样板，这不仅关乎市场投资决策，也关乎城市空间的可持续发展。

四

上海“滩”不少。

外滩是全国人民的外滩，北外滩如今也大有声名远播之势。浦东前、后滩虽然还没有形成足以代表城市形象的地标效应，毕竟也有拿得出手的开发前史。

唯独“金滩”，近日在浦东开发的主力军、金桥集团的一份规划中赫然出现，却又无更多痕迹可循。

金滩，实际上是沪东船厂地块的转型之作。两年前的冬天，浦东宣布将对黄浦江畔的沪东中华浦东厂区进行开发，打造一个集研发办公、娱乐休闲、文化展览等功能于一体的综合体。

两年后，这个地块被冠以“金滩”之名，形象也愈发清晰。

根据《浦东沿江区域发展“十四五”规划》，“金滩”将围绕上海数字经济发展重点方向，在海洋科技、5G、视讯、智能制造等领域寻求突破，形成以数字经济为特色，数字创意、金融科技为重点的数字经济示范区。

从空间结构来看，今后的“金滩”计划实践“地上一座城、地下一座城、云端一座城” 三城合一的建城理念。

简单来说，就是把停车、行车的功能放在地下，地面公共区域更多地留给“人”。整个街区将呈现“小尺度”格局，冷冰冰的超宽车道大概率会被摒弃，取而代之的是更宽阔的草坪、广场。

而城市交通疏导等各类治理环节，则全权交给“云上”系统。地面拥堵？不存在的。车辆离开地库后的出口和路线都会得到实时设计，确保每辆车走在“最优路线”上。

这样的思路不可谓不超前，更是对过去城市发展过程中出现的种种“城市病”的一揽子修正。

浦东陆家嘴的早期建设中，人的活动空间始终让位于车行空间，导致步行系统不畅，不得不在后期修建连廊体系加以改善。

陆家嘴连廊。资料照片

前滩建设过程中注意到了这一点，通过规划大量相互衔接的空中廊道，解决了区域内楼宇、商场之间的人行问题。3座直通黄浦江岸和城市公园的连廊项目，也在今年7月初进行了规划公示。

前滩双层连廊。张驰 摄

金滩显然更加强调“人”的体验，未来种种城市功能和动线的安排，将彻底回归城市建设的本质——城市，是为了让人的生活更加美好。

如今，这套三城合一的建设逻辑虽并没有在“金滩”落地，但同样作为金桥集团的开发项目，金桥城市副中心1.5平方公里核心区已经动土实践了，预计在未来三年内会显出形态。

金桥城市副中心设计效果图。金桥集团提供

明天的金滩，亦不排除成为浦东引领全局的又一高地，成为上海闻名遐迩的又一“滩”。

只是回到现实中，人们还是不禁要问一句，后滩、金滩这“新二滩”里，会有普通人的机会吗？

五

前滩近两年的发展堪称“魔幻”。虽然城区内到处可见密密麻麻的施工脚手架，车开过前滩大道，也时常不见一个人影，却丝毫不影响一排排物业费动辄七八块一平米的住宅，还是被“墨镜大佬”们抢购一空。

前两年，前滩某楼盘的认筹比例，甚至超过了700%。也就是说每7个摇号的“选手”里，只有一个晋级，差不多是开盘当年上海认筹比例最高的项目。

直到前滩太古里开业，投资和消费前滩的“标的”，突然得以从一套房子“降级”为一个包、一顿饭、一件商品，前滩也总算褪去一点神秘色彩，变成普通人也可亲近的前滩。

前滩太古里。李茂君 摄

一个直观的指标，是前滩与日俱增的老头老太数量。这些堪称城市潮流风向标的“有钱有闲”一族，在太古里开业当周，已经把这里的天桥变成秀场，把铺前广场变成旅游集散中心，也让高高在上的“资本宠儿”真正成为可抵达的城市新空间。

太古里是上海阿姨们的秀场。网友野路子阿姨 摄

由此可见，“新二滩”要想真正走进大众视野，成为城市中人广泛接纳的区域空间，除了未来感、数字形态，人气、人情味更不可或缺。

后滩在这方面有一定优势。世博一带现有不少老住宅、次新小区，周边环境设施成熟。再加上今年底，世博文化公园北区将会和市民见面。而绿草如茵的后滩公园，更早早就成为“小红书”上一众“野餐媛”的日常打卡地。未来后滩对“人”的吸引力，相信不会太差。

金滩的开发难度却不小。一来地理位置较偏，周边设施现状也并不起眼，如何在区域开发的同时导入相应人口，恐怕要在规划和实践过程中下更大功夫。

当前，产城融合发展是许多城市新板块开发过程中遵循的主要逻辑。能够让产业区同时具备生活区功能，最好是职住平衡，即在地工作的人，也在地居住，一个区域的活力自然而然就生成了。

为此，国内不少城市开始探索租售并举的系列措施，以期尽可能多地建设租赁住宅，满足产业白领、青年相对低成本的安居。

例如，临港新片区就在今年推出《中国（上海）自由贸易区临港新片区保障性住房三年行动计划（2021-2023）》计划，接下来将按照“供需对接、租购并举、分类保障、住有宜居”的思路，重点发展租赁型保障房、“先租后售”及“租售衔接”保障房、征收安置房在内的各类保障性住房。

这同样是摆在金滩、后滩面前的一道思考题。未来上海“新二滩”，如果能充分发挥“引领区”政策创新优势，探索出一条真正意义上的产城融合之路来，不仅可以破解“新城无人”的困境，也将有效提升城市的青年人才粘性，为城市的良性健康发展贡献一份力量。

话说回来，百余年前，上海“滩”字背后，就包含着普通人梦想之城的隐喻。到了今天，上海再造“滩”，又怎能改变当年的初衷呢？

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作者：杜晨薇

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