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22个城市阶段性捉襟见肘 | 城事哲谈

经济观察报

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2021-08-29 18:07:31

被打乱供地节奏后,地方政府也会根据市场,相应作出调整。不出意外的话,第二轮土地出让规模,应该是全年最大的一次,以保障全年预算收入。

作者:陈哲 

封图:图虫创意

大概很少有生意像房地产这样,举手投足都牵动城市财政的神经。也很少有生意像房地产这样,被政策关照入微,稍有风吹草动,便敏感异常。

如果我们在2021年三四季度去观察,22个集中供地试点城市的房地互动,上述盘根交错的系统勾连,会格外显著:

未来几个月,地方钱袋子、卖地收入、买地筹码、企业基本面、销售周期、金融资源、市场局面等等一大串因素,交织汇集成网。购房者、开发商和城市政府在期间的博弈,会体现得淋漓尽致,充满变数。

今年以来,集中供地成了各城市土地市场的硬核词汇。构想中的改革,会在很大程度改善城市政府出让土地的不规范,从源头上改善房地产市场秩序。

不得不承认,一年供地三次的安排,显然经过精密安排。按政策制定者计划,试点城市全年的房、地市场,应当遵循这样的流程:首轮出让土地,企业买地、盖房、展示开盘、卖房回款,这个完整小周期下来,开发商可控制在4-5个月,快马加鞭能缩短至3个月左右。回款所得,刚好可用作购置第二批出让土地,往后次第延续。

自然资源部要求,各地供地的时间分布和供地规模,应该在全年内均衡。其指向用意非常明显,有利于企业对买地资金的周期和规模,做合理安排。

顺利的话,这个链条可以实现完美衔接,依次循环、货如轮转。对市场主体各方,看上去都颇为有益。

对购房者来说,价格受管控的新房,在一年中三个相对集中的时间段里,被供应到市场,大家购房的预期明确,可作从容选择。

对开发商来说,在适度紧张的条件下,健康的公司可以较为从容地调度资金、购买土地、组织生产,从而满足企业经营条件。

对城市政府来说,有计划有步骤、公开透明地完成全年供地计划,出让金落袋为安,为下个阶段的预算支出做好储备。

以北京为例,第一次供地时间安排在4月,其中不少土地业已具备预售条件,计划在9月开盘,汇聚销售所得,刚好用来买第二批地。而9月第二批入市的土地,到两节(元旦、春节)之间,应再次具备预售条件,而此时,政府正好顺势推出新一轮土地。

然而,由于是第一次搞集中供地,很多因素尤其是市场变化,很难被预测进去,此时链条上出现了多个干扰因子:

一、首轮集中供地打补丁,直接延迟了第二批供地一个月时间。由于4、5月份供地中,出现了马甲围猎土地、买地者成分复杂、溢价率过高等一系列问题,令新土改效果蒙尘。自然资源部指示,各地次轮售卖土地临时下架,重新调整规则,就用了个把月,打乱了市场节奏。

二、楼市销售和投资在年中骤冷,市场从火爆中速冻,购房者开始观望。第一轮出让的土地项目,恰在此时集中入市,购房者会买账吗?是不是能够迅速回款,要打一个大大的问号。

三、眼下房地产行业整体处于降杠杆的关键期,不仅国内外资本对行业信心不足,下半年银行按揭资源更为紧张,让企业陷入巨大的流动性困顿中,重者砸锅卖铁,轻者开始裁员。

有些曾经的房企,之前经营豪放,如今深陷泥沼,上一轮拿地压根就没参加。还有上一轮买家冲动过后,想吃后悔药,丢了生意场上的声誉、损失评级。有了这些前车之鉴,房企再次进场举牌,肯定会审慎再三。

因此接下来三四个月中,企业促销抓回款、开源节流是不二选择。但土地市场像上轮火爆朝天的盛况,恐怕难再现。

被打乱供地节奏后,地方政府也会根据市场,相应作出调整。不出意外的话,第二轮土地出让规模,应该是全年最大的一次,以保障全年预算收入。

与前两者相反的是,购房市民将迎来受宠若惊的市场待遇。

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