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专家解读郑州土地出让新规 传递出怎样的政策风向?

东方今报

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2021-01-12 16:54:42

猛犸新闻·东方今报记者 宋迎迎

曾经现身长沙、广州等地的“限地价、竞自持”土地出让方式现身郑州。

1月11日,记者从郑州市政府获悉,《郑州市人民政府关于加强土地出让管理工作的意见》(以下简称《意见》)近日正式公布。《意见》从住宅用地出让方式、价格变化幅度及参考房价等方面出台规定,为郑州市土地价格加上“紧箍咒”,而在其中,“限地价、竞自持”出让方式成为不少人关注的焦点。

住宅用地价格年变化5%以内,严禁擅批新增棚户区改造

《意见》要求,郑州市年度土地供应计划要结合区域存量房地产去化周期和市场销售价格变化情况,合理分解形成季度土地供应计划,由市级统筹编制、管控,分阶段、分区域优化供应时序、供应结构和供应面积。四个开发区、市内五区、上街区、中牟县、新郑市和荥阳市可根据市级安排,分解形成月度土地供应计划,有节奏地组织土地供应。

《意见》明确,严禁擅自批准新增棚户区改造项目。结合房地产市场销售价格、区域去化周期、区域成交案例、土地供应计划等,建立土地供应动态调控数学模型,确保全市年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内。

以周边房价明确房价、“限地价、竞自持”首现郑州

在完善地价形成机制方面,《意见》要求,住宅用地的土地出让前置条件中,要明确合理销售参考房价 (毛坯房价格和装修价格),可按周边实际销售价格的10%浮动确定;评估时增加剩余法,计算方法为:楼面价=销售参考房价-税费-财务成本-建安成本-合理利润。该项规定2021年在郑东新区、郑州经开区、郑州高新区,以及市内五区非城改项目储备用地先行试用,然后有序推开。

住宅用地可采取“限地价、竞自持”方式出让或熔断后摇号确定竞得人,报 (竞)价首次达到出让起始价的120%—130%时熔断。在产业项目相对集中、租赁住房需求较为旺盛区域,熔断后转入网上竞报自持比例,竞报最高者为竞得人,竞报自持比例达到100%后转入网上竞配建养老用房或公租房面积,配建面积多者为竞得人;在安置房供应量相对充裕、租赁住房供需相对平衡区域,熔断后由网上交易系统随机摇号确定竞得人。

专家解读:调控房价增加武器 传递以“稳”为主的信号

河南财经政法大学教授刘社对记者分析称,无论是设定参考房价还是“限地价、竞自持”,郑州市此番主要还是传递以“稳”为主的信号。

“拿‘限地价、竞自持’来说,在房地产市场过热的情况下,相当于增加了一项调控的‘武器’。一旦地价到达熔断点位,就必须靠拼自持比例进行后续竞价。考虑到如今的租房市场,对于房企来说,自持拿地的压力会增大不少,这样无形中促进其竞价时更加慎重考虑。”


猛犸编辑:周莉


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