长租公寓“爆雷”，房东和租户谁有权住在房子里？

多地蛋壳公寓租户在网络上讲述自己被迫搬离的遭遇，有离职员工曾在接受媒体采访时称，蛋壳公寓或将宣布“破产”。蛋壳公寓通过官方微博回应，“没有破产，也不会跑路”。11月26日，深圳市住房和建设局发布通知，要求物业不得通过停水电等方式驱赶相关蛋壳租户。

多地蛋壳公寓租户曝光被迫退租

近年来，长租公寓模式因“省心”备受青睐。房东可将闲置不住的房屋交给中介公司管理经营，每月房租按时打到房东账户上。租户可以拎包入住，甚至还可以享受所谓“免首月房租”的待遇。

但如果中介平台一头收了租户的钱，另一头却没有按时足额向房东付款，自己却销声匿迹了，租户和房东间的矛盾纠纷也就难以避免。

连日来，多地蛋壳公寓租户在微博、微信、论坛贴吧上讲述自己的遭遇。

有的说出差回来发现租住的房屋门锁被换，房东称没收到租金要求租户立即搬离；有的说已经被停水、停电、停气，无法正常生活，只能搬离；有的说根本不知道蛋壳公寓具体在哪里办公，而网上解决迟迟得不到答复；有的为自己签了一年以上的“租金贷”而忧心，因为即使被房东赶出来，却仍要向借贷方微众银行偿还贷款，否则影响征信。

租客合法权益受法律保护

原则上房东不得驱赶租客

中介违约，租户和房东该如何维权？又有哪些举措能够提前防“爆”？今年11月以来，多地发布文件，应对长租公寓“爆雷”“跑路”等问题。

11月25日，深圳市住房和建设局发出《关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》，明确对已与蛋壳公寓签订租赁合同、尚处于租赁期限内且已足额支付租金的租户，不得通过停水、停电、停气等方式驱赶，应引导各方通过法律途径解决。

中国人民大学商法研究所所长刘俊海教授表示，要解决房东、租客和长租公寓平台之间的三角法律纠纷，要运用法律思维和法治方式。对于那些已经和平台签署有效合法的租赁合同、如期交纳租金、不知道平台没有把欠缴的租金交给房东的租客，他们的权利一定要受到法律的严格保护。

专家指出，租赁期内全额支付租金的租客没有任何过错，房东应与租客协商如何减少损失。如果强行驱赶租客引发诉讼，将面临退还租客租金、中介费、支付临时租房费、误工费等更多赔偿。

刘俊海表示，如果房东跟租客直接建立租赁合同，平台是中介人的角色，房东不能无故驱赶租客。

房东可依法起诉平台

在这个三角法律关系中，房东也是受害者，房子交给平台去经营，却不能如期收到房租，不能换租户吗？自己的房子做不了主吗？专家强调，房东应该告平台，而不是去与同是受害者的租户发生冲突。

刘俊海表示，如果平台违约，房东作为受害方，有权利按照《合同法》的相关规定追究互联网平台公司的民事责任。如果平台企业资不抵债，甚至需要进入破产清算程序，房东有权按照《破产法》的规定申报债权，在破产财产中打折受偿。

刘俊海认为，蛋壳公寓等长租公寓应该直面问题，积极履行法律义务。从目前情况来看，平台表示没有宣告破产，也没有请求进入破产，甚至称总公司状态还不错。那么，房东和租客的权利平台企业都要100%全单照收，该承担的违约责任要承担，该履行的合同义务要及时履行，只有这样才能赢得市场的尊重和消费者的信任。否则，市场有“眼睛”，法律有“牙齿”。

加强监管，谨防长租公寓“玩”金融

2018年起，一些长租公寓运营商以高出市场价30%到40%的价格囤房，再降价出租，敢这样做是因为默认大城市的房租每年上涨5%到10%。而现实是，一方面，房屋租赁市场价格近两年趋稳并略有下降；另一方面，“二房东”模式下的盲目扩张加剧了恶性竞争。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波分析，“借鸡生蛋”势必增加了经营的风险等级，应该从政策层面要求企业有一定比例的自有资本。长租公寓要有和经营规模相适应的资金储备，很多长租公寓企业配套制度没有跟上，不是用自有资本，而是借钱或用租赁贷的方式筹集资金。

今年9月7日，住建部就《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见，其中提到要加强监管租金、押金使用等经营情况。在租金收取与管理中存在“高进低出、长收短付”违规经营行为的企业将被列入经营异常名录。实践中，一些地方要求把长租公寓租金存入监管账户，这些探索对于长租企业借用各种“金融玩法”骗取租金“跑路”问题有望得到治理。

来源：央视新闻