《青岛市物业管理条例（征求意见稿）》来了！条条与业主都相关

青岛日报/青岛观/青报网讯 5月15日，青岛市住房城乡和建设局对外发布了新修订的《青岛市物业管理条例（征求意见稿）》（以下简称征求意见稿），共分为五章66条，包括总则；业主、业主大会和业主委员会；物业服务；法律责任；附则等内容。

对于业主大会如何成立、前期物业费谁买单、物业服务企业管理不当应承担的法律责任等社会关注的问题，在征求意见稿中均有了明确规定。

满足以下条件可召开首次业主大会会议

征求意见稿中规定，业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；自首位业主入住之日起满二年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

召开业主大会的，建设单位应当向物业所在地街道办事处（镇人民政府）书面申请成立业主大会筹备组，书面申请应当包含物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等内容。建设单位未及时书面申请的,经物业管理区域内百分之二十以上的业主提议可以向所在地街道办事处（镇人民政府）提出成立业主大会的书面要求。

街道办事处（镇人民政府）应当在接到申请后三十日内，对提出申请的业主身份和申请进行审核，对符合业主大会成立条件的，成立业主大会筹备组。

首次业主大会会议召开并选举产生业主委员会后，业主委员会可以向物业所在地区（市）物业主管部门申请统一社会信用代码证书。区（市）物业主管部门接到申请后，应当在十个工作日内编配统一社会信用代码，发放统一社会信用代码证书。

业主大会会议分为定期会议和临时会议，每年至少召开一次。业主大会履行以下职责：

（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则；

（二）制定业主委员会委员候选人选举办法，选举业主委员会、更换业主委员会委员；

（三）审议年度计划和预算方案；

（四）监督业主委员会工作，听取业主委员会工作报告，改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决定；

（五）确定业主委员会委员津贴或者补助的标准，对业主委员会主任实施经济责任审计；

（六）选聘、续聘、解聘物业服务企业或者决定不再接受物业服务企业的事实服务；

（七）确定或者变更物业服务内容、服务标准和收费方案，确定需要由全体业主公摊费用的收取标准；

（八）筹集、管理和使用房屋专项维修资金；

（九）决定共有部位的经营方式，制定共有物业、业主共有资金使用与管理办法；

（十）决定申请改建、重建建筑物及其附属设施，或者改变共有物业用途；

（十一）有关共有和共同管理权利的其他重大物业管理事项。

征求意见稿还明确，房屋专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家、省、市有关规定执行。利用物业管理区域共有部位、共用设施产生的收益属于业主共有资金。

对前期物业服务费交纳进行明确

在实际生活中，有大量物业服务公司选择在小区建设初期就和开发商签订物业服务合同，以期能在该合同到期后继续和业主们续签物业服务合同，但是这类前期物业服务合同的实践需要注意大量潜在问题，此次征求意见稿对前期物业的规定也进行明确。

征求意见稿提到，住宅物业（含同一物业管理区域内的非住宅物业）的建设单位应当通过招投标的方式公开选聘物业服务企业实施前期物业管理。但投标人少于三个或者住宅物业建筑面积小于三万平方米的，经所在地区(市)物业主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。

建设单位选聘物业服务企业，应当与其签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同应当约定期限，最长不得超过二年。

建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。

在前期物业服务费交纳方面，前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由业主按照物业买卖合同的约定承担；物业买卖合同未约定的，由建设单位承担。

前期物业管理期间利用物业管理区域共有部位、共用设施产生的收益属于业主共有。未成立业主委员会的，前期物业管理期间共有物业收益由前期物业服务企业代为收取。

物业服务企业应对这些内容进行公示

征求意见稿指出，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新下列信息，并告知全体业主：

（一）物业服务企业的营业执照、联系方式以及物业服务投诉电话；

（二）物业服务内容和标准、收费标准和方式等；

（三）电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；

（四）物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；

（五）房屋专项维修资金使用情况和业主共有部位、共用设施经营与收益情况；

（六）业主进行房屋装饰装修活动的情况；

（七）物业管理区域内车位、车库的出售和经营情况；

（八）其他应当公示的信息。

业主对公示内容提出异议的，物业服务企业应当予以答复。

在装饰装修方面，业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

在停车位使用方面，利用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地设置车位的，不得占用消防通道等救援通道。

原物业不得以业主欠交物业费为由拒绝交接

征求意见稿规定，物业服务企业及其工作人员不得有下列行为：挪用、侵占业主共有资金；擅自改变物业服务用房等共有物业用途；违规泄露业主信息；其他违反相关规定，损害业主利益的行为。

在物业服务合同终止时，物业服务合同期限届满前六个月内，业主委员会应当组织业主共同决定续聘或者另聘物业服务企业，并将决定书面告知原物业服务企业。原物业服务企业接受续聘的，双方应当在物业服务合同届满前续订物业服务合同。物业服务企业不接受续聘的，应当提前九十日书面告知业主委员会，合同对告知期限另有约定的除外。

原物业服务企业不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务企业进场服务。原物业服务企业拒不移交有关材料及财物的，或者拒不退出物业管理区域的，业主委员会可以向街道办事处（镇人民政府）、区（市）物业主管部门报告，或者依法向人民法院提起诉讼。物业所在地的街道办事处（镇人民政府）、区（市）物业主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

增加物业服务企业管理不当的法律责任  

此次征求意见稿，还增加了物业服务企业管理不当的法律责任。对物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒不退出物业管理区域的，由物业主管部门责令限期三个月内退出;逾期仍不退出的，处一万元以上十万元以下罚款，并可以依法申请人民法院强制执行。

违反本条例规定，侵占、挪用业主共有资金的，依法追回，由物业主管部门给予警告，并处被侵占或者挪用资金金额两倍的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

违反本条例规定，泄露业主信息造成严重后果的，由物业主管部门对物业服务企业处一万元以上三万以下罚款；有违法所得的，没收违法所得；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（记者 王冰洁）